调研笔记热点三四线市场调研纪要九

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文／研究员沈晓玲、柏品慧、杨燕、郭浩轩

城市综述

GDP全省第5名，常住人口万人城镇居民收入5万元

年常州GDP.3亿元，同比增长8.1%，GDP再上一个千亿台阶，总量由全省第6位升至第5位，增速全省并列第二。人均GDP多达元，三次产业增加值比例调整为2.4∶46.5∶51.1，全年服务业增加值占GDP比重提高0.5个百分点。

房地产市场平稳发展，全年房地产开发完成投资.1亿元，增长7.3%，其中住宅投资亿元，增长7.1%。年末全市常住人口.7万人，其中城镇人口.7万人，城镇化率达到71.8%。全市户籍总人口.8万人，增长1.1%。户籍人口出生率9.5‰，死亡率9.1‰，人口自然增长率0.4‰。

居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入元，增长8.5%，城镇居民人均生活消费支出元，增长5%。城镇居民恩格尔系数26.8%，较上年下降0.5个百分点。

市场综述

楼市持续高热热点区域一、二手房价格倒挂

当下，常州房地产市场依旧火热，新开盘项目去化表现优异，热销盘认购客户与推售套数比例可以达到5:1，开盘当天去化率超85%。诱因在于：其一，年炒房客大量进场，带动本地购房需求；其二，棚改货币化安置加速推进，拆迁户购买力强劲；其三，改善性换房需求持续释放，中高端项目备受市场欢迎；其四，地价上涨推动房价上涨预期，倒逼恐慌性购房需求。

常州下辖五区一县，钟楼区、天宁区两区属早期市中心，全市价格高地，天宁区作为常州东大门，发展进度不及预期，近年来在售项目明显增多；

新北区属重点规划区域，受惠于市政府搬迁，可谓是当下的热点区域；

武进区早期被誉为“鬼城”，湖塘老城区小企业主较多，购买力强劲；

金坛区年撤县设区，有高铁规划利好，产业主要有服装、加工业，月均收入元；

溧阳县全国百强县，坐拥天目湖5A级旅游景区。

热点区域、板块一、二手房价格倒挂，价差幅度-元/平方米，但二手房高价成交仅是个案，并不普遍。购买力强的客群首选新房，购买力弱的客群挤压至二手房市场。

随着楼市成交转暖，商品住宅库存量由高峰期万平方米降至万平方米，去化周期低至4.7个月，其中不乏产品定位有偏差、去化一直不畅的“僵尸”库存，实际活跃库存量远低于万平方米。

调控政策

不限购、限售2年，首套、二套首付30%但有隐形购房门槛

常州不限购，但限售、限价，新购买商品房(包括二手房)，产权满2年后才能上市交易；全年房价涨幅不超过6%，3个月可以调价一次，幅度不超过3%。早期，部分开发商为了突破限价，遂将毛坯改精装，一度出现同栋楼精装、毛坯并存的乱象，甚至是做阴阳合同，装修不计入备案总价。目前，老盘毛坯改精装现已叫停，精装仅限于纯新盘。相对而言，毛坯优于精装，精装市场有抗性。

首套、二套首付30%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%，三套停贷。热点板块有隐形购房门槛，全款、高首付优先，公积金贷款靠边站。源于常州市政府为了加强购房资金监管，强制性要求贷款资金暂时存放在政府监管账户，待项目开发建设达到一定进度才将贷款资金退回到开发商账户。因此，热销盘对于客户首付比例有着更高要求，无形中抬升购房门槛。

价格走势

常州仍是苏锡常价格洼地各区域价格梯度不明显

年常州房地产市场转暖，房价开始步入上行通道，年房价翻倍，但受限价政策影响，房价涨幅趋缓。因主城区限价政策执行层面最为严苛，各区域市场价格梯度相差不大，新北区精装修售价1.6万/平方米，武进区毛坯售价1.2万/平方米，金坛区毛坯售价接近1.2万/平方米。那些地理位置较好、售价低于预期的项目，出现抢购的热潮，典型如华润国际社区，6月份新推盘多套房源，吸引多人抢购。

受益于高铁规划叠加撤县设区等多重利好，金坛区房价跟涨，且涨幅可观，年下半年房价约元/平方米，年房价涨至元/平方米，年房价进一步提升至1元/平方米，下半年精装房预计突破元/平方米。

溧阳房价与常州主城区相差不大，但城南、城北之间存价格鄙视链，城南品牌房企聚集，生活配套齐全，地价-0元/平方米，房价约1.5万/平方米；城北老厂房较多，居住环境较差，房价1-1.2万/平方米。随着房价大幅上涨，常州购房者价格接受度明显提升。相较而言，常州仍是苏锡常价格洼地，比价效应明显。

客户结构

地缘性客户占比约70%小企业主购买力强劲

前期，常州购房群体不乏上海、苏州、无锡等周边城市外溢投资客，现在则是本地客群居多。譬如，武进区新城桃李郡本地3-5公里范围客户占比60-70%，乡镇占比20%，周边区域占比10%；金坛区中梁壹号院金坛地缘性客户占比70-80%，外地占比20-30%。值得一提的是，乡镇拆迁户、私营企业、小作坊业主这类客群购买力强劲，能够承受高首付比例，甚至全款购房。

土地市场

年恢复供地土拍竞争激烈多区域地价破万

常州-年三年不供地，年开始恢复供地，但供地量并不大。年供地计划出炉，全市新增供地亩，地价基本限定在-万元/亩。其中，中心城区（钟楼区、天宁区）供应量多达1亩，金坛区亩，武进区、溧阳市均达到亩，新北区亩。土拍市场无论是刚开始的限价摇号，还是限价+竞配建人才公寓面积，或者是政府暗地里设定指导价，房价约等于土地楼板价+元/平方米，但难以阻挡企业高价拿地的热情。土拍竞争依旧激烈，多区域楼板价破万，近期金坛风景区一宗低密度地块拍出1.2万天价，刷新金坛区单价地王。

企业竞争

新城、路劲土储领跑中小房企被挤出土拍市场

随着年常州开始恢复供地，众多品牌房企纷纷进入常州拿地，如华宇、美的、中国铁建等，新晋房企更敢于高价拿地。土拍门槛明显抬升，中小房企排挤出土拍市场，品牌房企联合拿地渐成常态，譬如年弘阳和中梁地产联合拍得华阳路西侧金桂路南侧地块（金坛中梁壹号院）。目前新城、路劲、美的、万科、碧桂园等实力房企在常州均有项目在售，常州作为新城的大本营，一直是新城重点深耕的城市，土储最为充足。其次为路劲，从年开始，其在常州拿地势头迅猛，现有10多个项目。

展望未来，常州房地产市场热度有望延续，随着下半年供应量逐渐增多，成交量有望稳步回升。而在地价上涨的带动下，房价犹存一定的上涨压力，但受限价政策影响，房价涨幅着实有限。

典型项目一：新城?桃李郡

▲新城?桃李郡区位图

地理位置：武进古方路与夏城路交汇处

交通：从武进吾悦广场出发，沿玉塘路向南行驶米，至玉塘路与定安路交汇处左转，沿定安路向东行驶3.6公里即可到达

物业类型：板楼、多层、小高层、高层、超高层、花园洋房

建筑面积：46万平方米

车位配比：1:1.47

装修：毛坯

商业：湖塘乐购

教育：武进区湖塘桥初级中学、李公朴小学

医院：医院

开盘时间：年11月

交房时间：年

上次开盘售价：高层：1-1元/平方米

项目点评：项目位于武进区，距离乐购商圈10分钟，生活配套较为齐全。目前规划有地铁6号线，小区周边教育资源丰富，三公里范围内有三所幼儿园，四所小区，五所中学。项目总面积为46万平方米，容积率为2.5，由15栋高层+12栋洋房组成，约0户，主打-平方米三房。近期推盘高层售价1元/平方米，洋房-1元/平方米，较首开时房价涨幅约20%。受限价政策影响，板块内多数项目售价低于市场预期，开盘当天去化率达85%。目前，在售房源仅剩高层套，洋房套，预计10月份清盘。首套、二套首付30%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%。置业客群以本地客户为主，占比达到70%，乡镇客群占比约20%，外地客户占比约10%。

典型项目二：中梁?壹号院

▲中梁?壹号院区位图

地理位置：华阳路西侧金桂路南侧地块

交通：公交、路

物业类型：普通住宅、花园洋房、联排、住宅底商

建筑面积：22.1万平方米

装修：毛坯

商业：新城吾悦广场、中景商务中心

教育：新城实验幼儿园、段玉裁学校、华罗庚实验小学新城分校

医院：医院

开盘时间：年11月

上次开盘售价：高层：-1元/平方米；洋房：元/平方米；别墅：1元/平方米

项目点评：项目位于金坛区，距离新城吾悦广场5分钟，紧邻金坛区政府，生活配套较为齐全。项目总建面约22万平方米，年11月开盘，容积率为2.46，约套，以毛坯房为主，周边不乏新城、碧桂园等品牌开发商。截止年6月已售1套，主打平方米三房，剩余套房源预计年8月清盘。近期推盘高层售价1元/平方米，洋房10元/平方米，别墅均价1元/平方米。首套、二套首付比例均40%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%。严控资金回款周期，要求7天办贷款，20天回款，贷款资金暂时存放在政府监管账户。周边有产业支撑，主要有服装、加工业，月均收入元。本地地缘性客户占比70-80%，外地20-30%。

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